La loi Malraux est un dispositif fiscal voté en 1962. Il favorise la revitalisation des cœurs de villes historiques. En échange de la réalisation de travaux sur un bien situé dans une zone géographique définie, l’investisseur reçoit une réduction d’impôt liée au montant des travaux. Cet avantage sera au maximum de 30% si le bien est situé dans un site patrimonial remarquable. Ainsi, la réduction d’impôt est identique pour chaque contribuable que votre tranche marginale d’imposition soit de 30%, 41% ou 45%. Les sites patrimoniaux remarquables ont été créés par la loi en 1966 et sont régis par le ministère de la culture.
Les travaux sont réalisés sur une durée de 3 ou 4 ans selon la taille du projet. Durant cette période, le promoteur appellera les fonds au fur et à mesure des travaux. Il existe deux possibilités. La première est un achat sous VIR (vente d’immeuble à rénover). Dans ce cas, les travaux (profondeurs et prix) sont intégrés à l’acte authentique. Il y a ainsi une garantie pour l’investisseur. La seconde est l’achat en ASL (association syndicale libre). Dans ce cas l’acte authentique ne fera référence qu’au foncier. Ainsi, dans le cas d’opération en ASL, vous devez être vigilent sur la qualité du promoteur et un accompagnement par une structure experte comme Milea Patrimoine semble essentiel.
Les travaux sont donc un point essentiel de l’opération en loi Malraux. Un des intérêts de cet investissement est qu’il offre une réhabilitation sur la totalité du bien. On parle généralement d’acquérir un bien neuf dans l’ancien. La profondeur des travaux est conséquente. Cependant, dans l’investissement en loi Malraux, l’objectif est de réaliser les travaux sur la partie privative mais également sur les communs. Cette rénovation totale n’est pas possible lorsque vous achetez seul un appartement dans l’ancien classique (hors loi Malraux). Car dans ce cas, même si vous réalisez des travaux, la rénovation se fera uniquement sur l’intérieur de l’appartement mais pas sur les parties communes du bâtiment. Dans le budget, 40% des travaux seront généralement dédiés à la reprise totale des parties communes : des fondations à la toiture. Ainsi, les travaux des parties communes participent à la durabilité du bâti et à sa valorisation dans le temps.
Lors du choix des programmes, il est également important de sélectionner des partenaires qui réalisent des travaux intégrant des matériaux de qualité (chêne, zinc, cuivre, etc). Les travaux de restauration intègrent les coûts d’architecte, d’avocat, de diagnostics, des bureaux d’étude, des garanties GFA et des garanties du respect du planning.
Un autre intérêt d’investir en loi Malraux est de sélectionner un actif patrimonial dans une zone où le foncier est tendu. Ces zones sont ainsi très recherchées et participent également à la création de valeur. Dans certains cas, notamment les villes « prestiges », des investisseurs sélectionnent le Malraux car il devient impossible d’acquérir de l’ancien par la voie classique. Ainsi, l’investissement en loi Malraux présentera une alternative. Pour déterminer quelles villes sélectionner, il faudra décomposer les villes selon 3 catégories. Les villes premières qui sont généralement des villes de moins de 100 000 habitants. Le foncier n’est pas très élevé et par conséquent la quote-part travaux peut atteindre 90%. Les villes moyennes sont des métropoles régionales en développement. Ces villes ont mis en place des politiques d’urbanisation. La quote-part travaux avoisine les 75%. Enfin, les villes prestiges se caractérisent par un prix du foncier important car très recherché. Une structure comme Milea Patrimoine sélectionne les meilleures opérations pour vous.
L’ancien rénové du type Malraux présente également l’avantage de pouvoir sélectionner son locataire sans limitation de revenus contrairement à l’immobilier neuf. De plus, il n’y a pas de loyer maximum pratiqué. Il peut y avoir une vraie stratégie d’acquérir un bien en hyper centre d’une ville dynamique où l’offre locative est faible. Il s’avère aussi que les investisseurs peuvent augmenter fortement le loyer dans ces zones tendues.
Enfin, les opérations en la loi Malraux peuvent avoir un faible nombre de lots. En effet, cela sera lié à la taille du bâtiment à rénover. Cela peut également être un choix dans la recherche d’un bien patrimonial permettant de créer de la valeur à terme.
